¿Cuánto se tarda en construir una vivienda unifamiliar?

Desde la compra del suelo hasta entregar llaves: 14-22 meses. Desglose habitual: 2-4 meses de proyecto y licencia, 9-13 meses de obra y 1-2 meses de remates y trámites finales.

¿Por dónde se empieza?

Por el suelo o por el proyecto, dependiendo del cliente. Si ya tienes parcela, primer paso es estudio urbanístico. Si no, primero buscar parcela edificable y verificar fichas urbanísticas. Recomendamos no firmar suelo sin haber hecho la consulta urbanística previa.

¿Hace falta hipoteca para autopromoción?

Es lo habitual. Hay hipoteca específica para autopromoción que libera el dinero por hitos de obra (replanteo, estructura, cubierta, terminación). Tipos suelen ser 0,3-0,7 % superiores que hipoteca de adquisición. Tras CFO se transforma en hipoteca residencial estándar.

¿Quién dirige la obra?

Arquitecto (director de obra) y aparejador (director de ejecución). Su honorario está dentro del proyecto y representan al promotor frente al constructor. Es obligatorio por LOE.

¿Conviene 'llave en mano' o gestionar uno mismo?

Llave en mano cuando el cliente quiere certeza de coste y plazo. Autopromoción gestionada por uno mismo puede ahorrar 5-12 % pero exige tiempo y conocimiento técnico. La mayoría elige llave en mano por tranquilidad.

Pasos para construir tu vivienda unifamiliar en Santa Fe y Granada

Construir una vivienda unifamiliar en Santa Fe, Granada o la Vega es un proyecto que dura entre 14 y 22 meses y que implica decisiones técnicas, urbanísticas, fiscales y financieras. La diferencia entre un proceso ordenado y uno caótico está en planificar bien las primeras 8 semanas. En Doria Sur hemos entregado obras nuevas llave en mano cada año desde 2010 y aquí va la guía paso a paso completa.

Fase 1 — Suelo y consulta urbanística (semanas 1-4)

Si aún no tienes parcela

Define ubicación: Santa Fe, Atarfe, Chauchina, Cijuela, Belicena, Vegas del Genil, Granada capital. Cada municipio tiene precios y plazos diferentes (ver cuánto cuesta construir en la Vega).
Define presupuesto total (parcela + obra + trámites + reserva).
Filtra parcelas urbanas edificables: nunca rústicas salvo proyecto agrario específico.
Antes de firmar: pide ficha urbanística al ayuntamiento (gratuita), confirma edificabilidad, retranqueos, altura máxima, ocupación máxima, usos permitidos.

Si ya tienes parcela

Ficha urbanística actualizada.
Estudio topográfico (600-1.000 €) y estudio geotécnico (1.200-1.800 €).
Verificación de servicios disponibles (agua, luz, saneamiento, telecomunicaciones).
Comprobación de servidumbres registrales.

Fase 2 — Anteproyecto y financiación (semanas 4-10)

Reunión inicial con arquitecto: programa funcional, número de dormitorios, distribución, estilo.
Anteproyecto con planos básicos y volumen estimado.
Presupuesto orientativo del constructor.
Solicitud de hipoteca de autopromoción.
Reserva del constructor (en Doria Sur, sin coste hasta firma de proyecto definitivo).

Fase 3 — Proyecto definitivo (semanas 10-18)

Proyecto básico del arquitecto: distribución, alzados, secciones.
Proyecto de ejecución: detalles constructivos, instalaciones, mediciones, pliego.
Visado COA.
Estudio de seguridad y salud.
Plan de gestión de residuos.
Eficiencia energética proyectada (mínimo letra B en obra nueva).
Designación de director de obra y de ejecución.

Fase 4 — Licencia (semanas 18-30, según ayuntamiento)

Presentación de licencia mayor con todo el proyecto.
Pago de tasas e ICIO (4 % del PEM en Granada y la Vega).
Fianza de gestión de residuos (se devuelve al final).
Resolución municipal: 2-5 meses en municipios de la Vega; 4-9 en Granada capital.

Detalle completo en licencias de obra en Santa Fe y Granada.

Fase 5 — Ejecución (9-13 meses)

Subfase	Duración	Hitos
Replanteo + movimiento de tierras	1-2 sem	Acta de replanteo
Cimentación	2-4 sem	Encofrado, ferralla, hormigón
Estructura	6-12 sem	Pilares, forjados, escaleras
Cubierta	2-4 sem	Impermeabilización + acabado
Cerramientos	4-8 sem	Fachada + tabiquería
Instalaciones	4-8 sem	Eléctrica, fontanería, climatización
Revestimientos y carpintería	4-8 sem	Solados, alicatados, ventanas, puertas
Acabados y remates	3-5 sem	Pintura, sanitarios, mobiliario fijo
Limpieza y entrega	1-2 sem	Inspección, recepción provisional

Fase 6 — Trámites finales (1-2 meses)

Certificado Final de Obra (CFO) del arquitecto y aparejador.
Cédula de habitabilidad / licencia de primera ocupación (ver cédula de habitabilidad en Granada).
Alta de suministros (luz, agua, telecomunicaciones).
Escritura de declaración de obra nueva y de finalización.
Liquidación de hipoteca de autopromoción y conversión a residencial.
Entrega de llaves y manuales de instalaciones.

Coste total típico

Vivienda 180 m² en Chauchina con calidades media-alta:

Concepto	Importe
Parcela 500 m²	75.000 €
Gastos compraventa	7.500 €
Proyecto + técnicos + licencia	24.000 €
Ejecución obra (1.420 €/m²)	255.600 €
Trámites finales + suministros	6.000 €
Seguro decenal	3.500 €
Reserva imprevistos (5 %)	18.300 €
Total	390.000 €

Lo que diferencia un proyecto ordenado

Decisiones de acabados antes de iniciar obra (cambios a mitad encarecen 1,5-2x).
Reuniones quincenales con dirección facultativa y constructor.
Reportaje fotográfico semanal de avance (transparencia y reclamaciones).
Cláusula contractual de penalización por retraso del constructor (0,1-0,2 %/día).
Hipoteca con dispensa vinculada a hitos certificados.

Errores frecuentes

Comprar suelo sin ficha urbanística previa.
Subestimar el plazo de licencia en Granada capital.
Ahorrar en geotécnico (sale caro luego).
No calcular el ICIO ni la tasa en el presupuesto inicial.
Cambiar el proyecto a mitad de obra sin formalizar modificación.

Cómo lo gestionamos en Doria Sur

Llave en mano completo: te asignamos arquitecto + aparejador + jefe de obra. Tú decides acabados con nuestros muestrarios. Nosotros tramitamos licencia, ejecutamos obra, gestionamos suministros y entregamos vivienda con CFO, cédula y manuales. Todo con presupuesto cerrado y plazo contractual.

¿Tienes parcela o estás eligiéndola? Cuéntanos los datos. En 7-10 días entregamos anteproyecto + presupuesto cerrado. Mira proyectos entregados.