Obra nueva en Cijuela: pasos, presupuesto y tiempos reales 2026

Cijuela es un municipio pequeño y en crecimiento de la Vega del Genil, con suelo accesible, ayuntamiento ágil y entorno tranquilo. Construir vivienda unifamiliar en Cijuela es opción especialmente interesante para familias que buscan parcela amplia a precio razonable, conexión rápida a Granada por la A-92 y calidad de vida. En Doria Sur llevamos años ejecutando obra nueva en Cijuela, Chauchina, Fuente Vaqueros y la Vega del Genil, y aquí va el manual realista del proceso completo.

Por qué Cijuela

• Suelo competitivo: parcelas urbanas 60-130 €/m², habitualmente entre 250-600 m².
• Tramitación ágil: licencias en 3-5 meses (vs 6-12 meses en Granada capital).
• Conexión A-92: 15 minutos a Granada, 5 minutos al aeropuerto.
• Servicios: agua, electricidad, saneamiento y fibra disponibles en suelo urbano.
• Tranquilidad: pueblo de 3.000 habitantes con servicios básicos cubiertos.

Pasos del proceso

1. Estudio de viabilidad y compra de parcela

Antes de comprar, Doria Sur asesora sobre:

• Calificación urbanística y aprovechamiento (m² construibles).
• Retranqueos, altura máxima, ocupación de parcela.
• Servicios disponibles: coste de acometidas si faltan.
• Geotecnia: nivel freático típico en la Vega.
• Cargas registrales y servidumbres.
• Coste real de la parcela vs valor catastral.

2. Anteproyecto

Definición conjunta con el cliente: superficie, número de plantas, distribución, garaje, piscina, estilo arquitectónico, calificación energética objetivo. Anteproyecto en 2-3 semanas con planos básicos y presupuesto cerrado por capítulos.

3. Proyecto técnico

Proyecto básico (para licencia) + proyecto de ejecución (para obra). Firmado por arquitecto y aparejador. Plazo: 6-10 semanas. Incluye memoria descriptiva, memoria constructiva, planos, mediciones y presupuesto, estudio básico de seguridad y salud, plan de gestión de residuos, certificado energético previo.

4. Licencia y trámites

Trámite	Plazo	Coste orientativo
Topografía	1-2 semanas	600-1.200 €
Geotecnia	2 semanas	1.500-2.500 €
Visado colegial proyecto	2-3 semanas	600-1.200 €
Licencia municipal	3-5 meses	ICIO 3-4 % PEM + tasa 0,5-1 %
Licencia de obra menor (acometidas, vallado)	1 mes	60-150 €

Más detalle en licencias de obra en Santa Fe y Granada.

5. Ejecución de obra

Fases típicas y duración:

Fase	Duración
Movimiento de tierras + cimentación	4-6 semanas
Estructura (hormigón armado o mixta)	6-10 semanas
Cubierta	2-3 semanas
Cerramiento + fachada + aislamiento SATE	4-6 semanas
Particiones interiores y trasdosados	3-4 semanas
Instalaciones (eléctrica, fontanería, climatización, telecom)	6-8 semanas
Carpintería exterior y vidrios	3-4 semanas
Solados y alicatados	4-6 semanas
Carpintería interior, armarios y mobiliario fijo	3-4 semanas
Cocina equipada y sanitarios	2-3 semanas
Pintura y acabados	2-3 semanas
Urbanización exterior, jardín, piscina	4-8 semanas
Limpieza, certificados y entrega	1-2 semanas

Total: 8-11 meses de obra con solapamientos.

6. Recepción y suministros

Certificado Final de Obra firmado por arquitecto y aparejador, cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, certificados de instalaciones (RITE, BT, fontanería), alta de suministros (agua, luz, gas o nada si es eléctrica pura, fibra), planos as-built y manuales de mantenimiento.

Precios reales en Cijuela (2026)

Calidad	€/m² PEC llave en mano
Estándar	1.150-1.400
Media-alta	1.400-1.700
Premium	1.700-2.100
Passivhaus / lujo	2.100-2.800

Vivienda media de 140 m² calidad media-alta: 196.000-238.000 € PEC. Total invertido (con suelo de 350 m² × 90 €/m² + proyecto + licencias): 240.000-280.000 €.

Caso real: vivienda 138 m² en Cijuela

Parcela urbana 410 m². Vivienda en una sola planta con garaje cubierto, jardín perimetral y piscina de 6×3 m. Estructura mixta de hormigón armado y muros de carga, cubierta plana transitable parcial, fachada SATE con mortero monocapa blanco, carpintería de aluminio bajo emisivo, aerotermia + suelo radiante en toda la vivienda + fotovoltaica 4 kWp, domótica básica.

• PEC llave en mano: 218.000 € (1.580 €/m²)
• Suelo (cliente ya tenía): 38.000 €
• Proyecto + licencias + topografía + geotecnia + dirección: 14.200 €
• Total invertido: 270.200 €
• Plazo desde firma: 12 meses (con licencia solapada)
• Calificación energética: A

Pormenores del clima de la Vega

La Vega del Genil tiene clima continental con veranos muy calurosos (40 °C habitual en julio-agosto) e inviernos frescos (-2 a 5 °C en diciembre-enero). Las viviendas se proyectan con:

• Aislamiento SATE ≥ 8 cm de EPS o lana mineral.
• Carpintería bajo emisivo con vidrio doble.
• Sombreamiento en huecos a sur (aleros, persianas, lamas exteriores).
• Inercia térmica (muros de hormigón visto interiores).
• Ventilación cruzada noche en verano.

Más sobre eficiencia energética en aerotermia y suelo radiante en obra nueva y casa pasiva en Granada.

Errores que evitamos

• Subestimar el coste de la cimentación por nivel freático alto.
• Pretender modificar el proyecto una vez aprobada la licencia.
• Ahorrar en envolvente térmica (luego pasa factura toda la vida útil).
• Olvidar la urbanización exterior en el presupuesto inicial.
• Plazos optimistas: nadie construye una vivienda en 6 meses, son 10-12 reales.

Cómo lo gestionamos en Doria Sur

Asesoría de parcela → anteproyecto → presupuesto cerrado por capítulos → proyecto técnico + licencia tramitada → ejecución llave en mano con jefe de obra dedicado → entrega con cédula, certificados y suministros. Garantías LOE decenal + trienal + anual emitidas por Doria Sur. Postventa durante toda la garantía.

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