Cómo reformar un piso antiguo en el centro de Granada: retos

Reformar un piso antiguo en el centro de Granada —Albaicín, Realejo, Centro histórico, San Matías, Cervantes, Plaza Nueva— es un ejercicio doblemente complejo: técnicamente, porque se trata de edificios de los años 30-70 con instalaciones obsoletas, vigas de madera y materiales heterogéneos; administrativamente, porque la mayoría están en zona protegida o catalogada. En Doria Sur llevamos años trabajando con este tipo de viviendas y conocemos los retos específicos.

Los retos típicos de un piso antiguo

1. Instalaciones obsoletas

Eléctrica con secciones insuficientes, sin diferenciales modernos, fontanería de plomo o galvanizado, saneamiento de fibrocemento, gas con tomas en cocina pre-norma. La reforma exige renovación íntegra por seguridad y para acceso a cédula post-reforma:

• Eléctrica: cuadro nuevo con ICP, magnetotérmicos por circuito, diferencial 30 mA, instalación 2,5/4/6 mm² según circuito.
• Fontanería: cobre o multicapa PEX-AL-PEX. Eliminar plomo siempre.
• Saneamiento: PVC 110 mm bajantes, 50/40 mm derivaciones, bote sifónico moderno.
• Gas: o se cumple norma actual o se elimina y se sustituye por aerotermia + inducción.

2. Estructura: vigas de madera y forjados

En edificios de Granada centro la estructura típica es muro de carga + viguería de madera. Conviene:

• Diagnóstico previo con cala estratégica (no asumir nada).
• Tratamiento curativo contra termitas y carcoma (xilófagos endémicos).
• Refuerzo estructural con conector tipo Tecnaria si la viga aguanta + chapa de compresión hormigón armado de 5 cm.
• Sustitución íntegra si la viga está podrida más del 30 % de su sección.
• Mantener la estética de viga vista revaloriza el piso.

3. Ausencia de aislamiento

Muros de un pie de ladrillo macizo o tapial, sin cámara, sin aislamiento. Soluciones según orden de coste:

• Trasdosado interior con lana mineral 4-6 cm + placa yeso. Sacrifica algunos cm útiles.
• Insuflado si por algún motivo hay cámara descubierta.
• SATE exterior: solo si la fachada admite intervención y no hay protección estricta.

Más detalle en aislamiento térmico de viviendas en Granada.

4. Suelos hidráulicos y materiales originales

Las baldosas hidráulicas de los años 20-50 son patrimonio de cada piso. Conservación recomendada:

• Pulido a baja velocidad y rejuntado.
• Tratamiento hidrófugo sin alterar color.
• Barniz mate poliuretánico transitable.

Coste: 80-130 €/m² (más barato que reposición y mantiene autenticidad). Las piezas faltantes se reponen con muestreo de fabricantes especializados (Mosaic Factory, Mestre Hidráulico).

5. Humedades estructurales

Los pisos antiguos en planta baja del centro suelen tener humedad capilar por nivel freático elevado. Tratamiento:

1. Inyección de resinas hidrófugas.
2. Drenaje exterior si hay acceso.
3. Trasdosado ventilado tipo placa drenante + cámara.
4. Revestimiento poro abierto.

Sin tratar la causa, el problema vuelve en 12-24 meses.

Particularidades en zona protegida

Albaicín, Realejo, Sacromonte (BIC)

• Cualquier intervención en fachada exige informe de Cultura.
• Materiales y colores limitados a paleta histórica.
• Plazos de tramitación 2-5 meses adicionales.
• Carpinterías exteriores: madera o aluminio imitación madera con perfilería específica.

Ver rehabilitación de vivienda en el Albaicín.

Centro histórico

• Limitación de aire acondicionado en fachada.
• Restricciones a SATE exterior en muchos casos.
• Carpinterías con división de hojas que reproduzca la original.

Alcance típico de reforma integral

Capítulo	% del coste
Demolición y picado	7-10 %
Reparación estructural y refuerzo	8-15 %
Tabiquería y trasdosados	6-9 %
Instalaciones (eléctrica + fontanería + climatización)	22-28 %
Carpintería interior y exterior	9-13 %
Solados y alicatados	11-15 %
Sanitarios y cocina equipada	9-13 %
Pintura y acabados	5-7 %
Gestión de licencias y residuos	3-5 %
Imprevistos	5-8 %

Precios reales en el centro de Granada (2026)

Tipología	€/m² PEC
Reforma media (sin protección, no estructural)	700-950
Reforma integral (instalaciones + acabados)	850-1.200
Reforma integral en zona BIC con materiales restringidos	1.050-1.500
Restauración de elementos singulares (artesonado, suelos hidráulicos)	+15-25 % sobre lo anterior

Plazos típicos

• Diagnóstico previo + propuesta: 2-3 semanas.
• Proyecto técnico + licencia: 6-14 semanas según protección.
• Ejecución obra: 12-18 semanas reales.

Caso real: piso de 92 m² en el Realejo

Vivienda de 1947, 2 dormitorios, baño y cocina. Patologías al picar: termitas en 2 vigas, humedad capilar en muro este, suelo hidráulico recuperable en 70 % del piso. Reforma integral con conservación de viguería tratada, refuerzo Tecnaria + chapa, restauración hidráulico, instalaciones nuevas, cocina abierta, suelo radiante eléctrico en baño y cocina. Coste: 102.000 €. Plazo: 16 semanas. Cliente vendió 14 meses después por 285.000 € (compra inicial 165.000 € + reforma 102.000 € = 267.000 €; ROI por venta = +18.000 €).

Errores que evitamos

• Empezar a picar sin proyecto definitivo.
• Subestimar el coste de patologías ocultas (reservar 8-12 % de imprevistos, no 5 %).
• No tramitar correctamente con Cultura en zona BIC (anula licencia).
• Ahorrar en instalaciones (todo lo demás se reformará en 20 años, las instalaciones no).

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